El mercado inmobiliario español afronta un periodo de elevada incertidumbre, generado por las subidas de intereses y la inflación, además de la inestabilidad política y económica que se vive actualmente a nivel global. Las consecuencias de esta situación ya han comenzado a manifestarse a lo largo de este año. En este artículo te contaremos los motivos que están debilitando al mercado inmobiliario español.
El Euríbor se sitúa en el 4,07% en agosto
El cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo ha propiciado una rápida recuperación del Euríbor. Durante el mes de julio alcanzó el 4,14%, el dato más alto desde noviembre de 2008, aunque cayó tímidamente durante el mes de agosto cerrando en el 4,07%.
Conviene señalar que el ritmo de subida actual, que acumula 4,5 puntos desde enero de 2022, ya ha superado al del resto de periodos de subidas del Euríbor desde su creación en 1999.
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Con respecto a su evolución futura, la coyuntura actual no invita al optimismo. A pesar de que el ritmo de crecimiento de la inflación ha disminuido, esta aún se encuentra en niveles muy elevados. De hecho, el BCE aprobaba el pasado jueves subir los tres tipos de interés principales de la eurozona otros 0,25 puntos porcentuales, el décimo incremento en poco más de un año.
Evidentemente, esta evolución no solo está suponiendo una carga financiera para los hipotecados, también está encareciendo el acceso a las hipotecas.
Las hipotecas caen un 14% respecto a 2022 y frenan el mercado inmobiliario
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante los seis primeros meses del año se firmaron un total de 266.350 hipotecas en España. Esto es un 14% menos que el pasado ejercicio, cuando se registró un récord en el número de compraventas de vivienda.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el escenario de crecimiento en la contratación de las hipotecas durante los últimos años no era sostenible. Sin embargo, la abrupta caída del último semestre ha sido sorprendente y preocupante, lo que ha arrastrado al sector inmobiliario.
Mayoría de hipotecas a tipo fijo
De acuerdo con el INE, la mayor parte de las nuevas hipotecas son a tipo fijo. No obstante, conviene señalar que este organismo clasifica como fijas a aquellas hipotecas mixtas cuyo primer periodo de entre 5 o 10 años sea a un cupón fijo.
Refinanciación de préstamos en el mercado inmobiliario
Alrededor de 40.000 nuevas hipotecas han sido firmadas como mecanismo de refinanciación para cancelar un crédito preexistente y abrir uno nuevo con mejores condiciones.
Caída del saldo vivo
Por último, hay que destacar que el pasado mes de julio, y por primera vez desde 2006, el volumen de saldo vivo hipotecario cayó por debajo de los 500.000 millones de euros. Lo que demuestra que los hogares españoles están reduciendo su nivel de endeudamiento, mostrando la misma cautela que los bancos con la emisión de préstamos.
Reducción de la compraventa en el mercado inmobiliario
Evidentemente, la evolución de la contratación hipotecaria es un síntoma del comportamiento del mercado inmobiliario. Según el INE, el pasado mes de mayo, la compraventa de vivienda registró su cuarto descenso mensual consecutivo, lo que se traduce en una caída del 6,4% respecto al mismo mes de 2022.
El entorno político actual, con la incertidumbre sobre la formación de Gobierno y la posible continuidad de las nuevas regulaciones, parece estar provocando que los inversores adopten una actitud conservadora. Tanto es así, que las previsiones de la consultora Ernst & Young auguran una caída del 30% en la inversión residencial como consecuencia de la nueva Ley de Vivienda.
Reducción del parque inmobiliario de alquiler
Precisamente, y con motivo de la aprobación de la Nueva Ley de Vivienda, varias consultoras e instituciones han realizado previsiones pesimistas respecto a la disponibilidad de viviendas en alquiler. A esta conclusión llega un estudio realizado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), que prevé una reducción del 11,7% en la oferta inmobiliaria de alquiler en España.
El precio de la vivienda podría continuar al alza
A pesar de los evidentes factores de presión, hay múltiples analistas que estiman que el precio de la vivienda continuará aumentando durante los próximos años. Es el caso de Caixabank Research, que estima que el precio ascenderá un 2,9% en 2023 para desacelerarse al 1,1% en 2024. A esta misma conclusión también llega la tasadora Euroval, que prevé un aumento del 6% en el precio medio de la vivienda hasta el año 2025. Es entonces cuando podría alcanzar los 1.809 euros por metro cuadrado.
Aunque no se trata de una opinión unánime. Bankinter prevé que durante los próximos dos años los precios bajen un 5%, con una caída del 3% en 2023, y del 2% en 2024.
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En conclusión, el sector inmobiliario tiene por delante varios meses en los que la cautela, tanto por parte de los bancos, como por parte de las familias e inversores, prevalecerá sobre cualquier cosa. No obstante, a pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario español, no está nada claro que los precios vayan a seguir esa tendencia bajista.
